لطفا صبر کنید ...

شما تنها یک قدم تا تنظیم وصیت نامه آنلاین و رایگان خود فاصله دارید. برای شروع اینجا کلیک کنید

نکات کلیدی فروش ملک موروثی
دسته بندی: مقالات، تاریخ انتشار: 1399/11/25، آخرین بروزرسانی: 1400/08/20 ساعت 06:38 ب.ظ
بازگشت به صفحه قبل بازگشت به لیست مطالب پرینت این صفحه به اشتراک گذاری این صفحه در فیسبوک به اشتراک گذاری این صفحه در تلگرام به اشتراک گذاری این صفحه در واتس اپ به اشتراک گذاری این صفحه در توییتر بزرگ کردن اندازه قلم کوچک کردن اندازه قلم کپی لینک این صفحه 


ملک موروثی یا ورثه ای چیست؟ معامله ملک موروثی چه شرایطی دارد؟ هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

خریدوفروش ملک موروثی یکی از راه های خرید و فروش املاک است که اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب، برای خریداران قابل توجه است. با اینکه خریدو  فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی به همراه داشته باشد.

معامله املاک موروثی قواعد و مراحل خاص خودش را دارد.  اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، نوشته زیر کمکتان می کند که با چشم باز پای معامله بنشینید. با ما همراه باشید. 

ملک موروثی یا ورثه ای چیست؟

املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث متوفی رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، مالکیت مشاع دارند.
 همین حالا در «وصیت ساز» عضو شوید و وصیت نامه خود را آنلاین و رایگان تنظیم کنید. برای شروع اینجا کلیک کنید.

هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، املاک متوفی به وراث منتقل می شود، مگر این که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.

وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می کنند، یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و از این طریق مالکیت مشاع بین خود را پایان می دهند.


مراحل معامله املاک موروثی

1-مشخص بودن صاحب ملک

اولین و مهم ترین نکته ای که باید به آن توجه کنید، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت شده باشد. کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسیله به وضوح برای شما روشن شود. زیرا اگر مطمین نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.

2-گواهی انحصار وراثت

مهم ترین مدرک برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. بر اساس این گواهی مشخص می شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید. بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.

3-بررسی وراث صغیر

قبل از معامله حتماً اسناد هویت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از 15 سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.

در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم الارث ورثه صغیر نمی باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می کند. بنابراین خریدار می باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.

4-بررسی وصیت نامه متوفی

حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت نامه ای درمورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسیله بی اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.

5-بررسی وکالت نامه

در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت نامه رسمی برای فروش ارایه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:

  • وکلا باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
  • وکالت نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
  • وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت نامه وکیل خود را در یکی از کنسول گری های خارج از ایران تنظیم کنند.
  • برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.

6-موافقت همه وراث

یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن ها حاضر باشند و مبایعه نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی توانید معامله را انجام دهید.

7-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث

نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خریدوفروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.

معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک به تک به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.

8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا 6 ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارایه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی های لازم را انجام دهد و بدهی های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.

بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم کاری حتی می توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.

9-نگهداری مدارک و مستندات مهم

به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصیه می شود که در مبایعه نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.

همچنین بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می تواند با اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.

قوانین مزایده ملک ورثه ای

مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص می شود. در مزایده ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید:


-در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد.
– در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر است.
– برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

نکات حقوقی مهم قبل از معامله ملک ورثه ای

• قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می شود.

• هیچ یک از وراث نمی توانند سهم الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است.

• دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست.
• اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هییت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود.
• اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین می شود.

سوالات متداول:

ملک موروثی چیست؟

املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات، به وراث شخص فوت شده رسیده است. در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، ماکیت مشاع دارند. هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، اموال وی به وراث منتقل می شوند، مگر این که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.

آیا هنگام خریدوفروش ملک موروثی، حضور همه وراث الزامی است؟

بله. در صورتی که یک یا چند نفر از وراث در هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.

در صورتی که یکی از وراث راضی نباشد، چگونه می توان ملک ورثه ای را فروخت؟

برای فروش ملک موروثی، در صورتی که یکی از وراث اجازه ندهد که ملک به فروش برسد و سهم دیگر وراث را نیز نخرد، این امکان وجود دارد که به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هرکدام از وراث و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه کرد.

در صورت وجود فرد محجور یا صغیر در بین وراث، فروش ملک ورثه ای چگونه است؟

هرگاه بین وراث فرد صغیر و محجوری وجود داشته باشد، سهم او به ولی یا قیم و یا وصی او سپرده می شود.

چرا خریدار ملک ورثه ای باید به درج مشخصات در مبایعه نامه توجه کند و تصویر مستندات را از وراث بگیرد؟

زیرا ممکن است بعد از تنظیم مبایعه نامه و پیش از حضور در دفترخانه، بین وراث و خریدار ملک اختلاف نظر به وجود آید که باعث شود فروشندگان از تعهدات خود سر باز زده و حاضر به تنظیم سند رسمی نشوند. در این گونه موارد خریدار می تواند به مراجع قضایی مراجعه نماید و با ارایه تصویر مدارک و مستندات و اقامه دعوا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی، از حقوق خود دفاع کند.

تنظیم وکالت نامه برای فروش ملک مشاع میان وراث به چه صورتی است؟

برای اینکه کار فروش راحت تر صورت گیرد، همه وراث می توانند به یک نفر وکالت فروش بدهند. بهتر است این وکالت نامه در دفترخانه رسمی و معتبر انجام شود.

آیا وراث می توانند سهم ارث خود را به دیگری واگذار کنند؟

در صورتی که سهم وراث در گواهی انحصار وراثت مشخص شده باشد، وراث میتوانند با وکالت نامه سهم خود را به غیر انتقال دهند.

آیا مزایده ملک موروثی امکان پذیر است؟

بله. در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر است. برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

آیا قتل عمد مانع انتقال ارث می شود؟

بله. فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می شود و قتل غیرعمد مانع از توارث نیست.

آیا می توان مبلغ معامله ملک موروثی را فقط به یکی از وراث تحویل داد؟

خیر. هنگام پرداخت مال به عنوان مبلغ فروش ملک، باید هریک از وراث دریافت سهم خود را کتبا تایید کنند. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت نامه شخص متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.

ملک ورثه ای بخریم یا نه؟

بله. خرید و فروش این املاک ازنظر قانونی مشکلی ندارد، اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد. پس حواستان را جمع کنید.


منبع: این پیس اپ [لینک]




لطفا نظر خود را در مورد این مطلب بیان کنید
برای ارسال نظر به حساب کاربری خود وارد شوید و یا در سایت ثبت نام کنید.

تبلیغات و آگهی ها


شما می توانید با تبلیغ در «وصیت ساز» کسب و کار خود را رونق ببخشید.

تبلیغ کسب و کار شما در مکان صحیح، اثری بسیار در موفقیت فعالیت شما دارد. شما می توانید با تبلیغ در «وصیت ساز» کسب و کار خود را رونق ببخشید. تبلیغ در «و...

«شجره ساز» نام اولین و تنها سرویس فارسی زبان برای ساخت شجره نامه های برخط برای ایرانیان است. شما در وب سایت و اپلیکیشن موبایل «شجره ساز» میتوانید به ر...